早在几年前，“日子难过”的声音就已经出现，但是去年是真的难过。假期变多，竟然成了忧伤。前几天，人口负增长的数据，更是让很多人深感焦虑，因为这是一个长周期的关键变量，影响深远。

　　宏观是我们必须接受的，微观才是我们可以有所作为的。如果将房地产拆成“房”“地”“产”来看，这个行业比现有的商品房销售数据大很多，仍大有可为。

　　当然，新发展模式下，无论是对房企、城投，还是其他玩家，要求都更高了。需要飞速进化才行。作为从业者，就更是如此了。

　　面对未来的不确定性，最好的办法是增加自己的确定性——不断学习提升，让自己变得难以被替代。读书是世界上成本最低，收效最大的投资。所以，跟往年一样，明源君选了7本书——有宏观视野的，也有行业趋势的；有理论方法，也有实操案例；有国内的，也有国际的——推荐给大家。

　　黄奇帆，很多读者应该都很熟悉了。其对经济体系的运行机制和政府经济管理具有深入的理论思考和丰富的实践经验，使得他的著作特别具有可读性。

　　此前，我们推荐过《结构性改革：中国经济的问题与对策》《分析与思考：黄奇帆的复旦经济课》。本书是黄奇帆的又一力作，还原了经济学课堂上关于构建双循环新发展格局、发展数字经济、推进制造业高质量发展和有效化解房地产行业风险、共同富裕、要素市场化改革等十二个当前中国经济重大课题的深入讨论。

　　全书在深刻把握经济政策的基础上，结合实例，对经济政策做了深入浅出的讲解，一方面能够帮助读者从宏观视角把握中国经济发展趋势，另一方面也能帮助读者思考日常生活中的经济现象，更好地做出经济决策。

　　过去一年，很多人都陷入了迷茫。这是思考问题的维度决定的。人是时代的产物，如果你只站在自己的维度思考，很难真正看清问题，找到答案。当你站在更加宏观的经济角度，或许很多的问题就能够豁然开朗了。

　　一个人的奋斗固然重要，但也要考虑历史的进程。了解趋势，绝对不只是为了增加谈资，从长远看它决定你的选择。选择比努力更重要。

　　最近6t体育综合，一个数据引发了公众热议——根据国家统计局数据，2022年末我国人口141175万人，比上年末减少85万人，人口自然增长率为-0.60‰！

　　经济无非是供给和需求两端的发展，而且，归根到底需要需求拉动，因为供给不能自动创造其需求。人是二者的桥梁，如果没有了人谁来消费？

　　不只房地产行业“短期看政策（金融），中期看土地，长期看人口”，很多行业都会因为人口总量和结构的变化而面临逻辑的重构。这一点，在其他国家和地区，已经被反复验证过了。

　　比如，人口进入负增长区间，城市分化会更加严重，城市规划的逻辑得变。与此相对应的是城投的方向要跟着变6t体育平台。这个小明在之前的文章《人口负增长！地产的信仰得变了》已经剖析过，不再赘述。

　　与现在大部分研究人口的书仅限于一国不同，本书从全球的角度看人口结构变化的影响，更有助于全面认识问题，从而提出更有效的应对之策——无论是对国家，还是对企业，甚至于人的职业选择。

　　本书作者古德哈特是“古德哈特”定律的提出者，被称为“中央银行家的中央银行家”，普拉德汉则曾长期供职于摩根士丹利，是学界和业界结合的典范。译者的身份也不一般。由此可见本书的分量。

　　2021年中央经济工作会议首提“探索新的发展模式”，2022年再次提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。

　　新的发展模式内涵丰富，针对当前房地产行业面临的主要问题，至少可以落脚在住房体系建设、租购并举、盘活存量等方面。

　　早在20世纪六七十年代，美国就已经完成城镇化。目前，美国房地产增量开发规模不到中国的零头，可是其占GDP的比重依然很高（12%左右）。这都来自于存量运营——包括存量交易、存量经营、存量改造、存量社区和存量金融等……

　　经历数十年的高速发展，目前，我国房地产业已开始逐步由增量开发向存量经营转型，对此不少房企已经未雨绸缪。

　　不只是房产，包括基础设施在内的庞大存量资产，都到了需要盘活的阶段。去年5月，国务院办公厅就专门印发了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，对存量资产盘活方向、方式，以及盘活回收资金使用等内容提出了意见。戳这里，管好利润现金流

　　资产管理与增量开发的逻辑迥异。本书从全球资产管理发展视野的高度切入，借鉴成熟市场的行业经验，洞察国内企业存量转型及创新的关键要素;同时，通过海外标杆-国内标杆-区域标杆等案例解读，构建资产管理能力的全新模型，对“投、融、管、退”四个能力进行了全新阐述。很有参考借鉴价值。

　　最近，财政部部长刘昆在接受媒体采访时，针对规范管理地方政府融资平台公司话题特别强调，“我们将进一步打破政府兜底预期”。与此同时，近期财政部官网披露的一份提案答复也针对地方政府债务风险明确，要坚持中央不救助原则，做到“谁家的孩子谁抱”……

　　在此背景下，2023年，城投平台将加速退出地方融资平台，以便厘清与政府的债务关系，减轻地方政府隐债压力。

　　城投转型最大的难点在于，由于区域禀赋、行业属性、行政级别的不同，地方投融资平台的本质和特性差别甚大，城投很难找到一个可参考的模板去借鉴，对转型效果也难以科学衡量。

　　这本书构建一个综合性的指标体系来评价省、地级市、区县城投，探讨不同等级城投的转型方法、路径、转型效果，让不同等级的城投公司都能“对号入座”，找到自己可参考的“模板”和衡量效果“尺子”。

　　全书有理论有案例有数据，内容丰富，其中评价篇以报告的形式对中国三大区划的15个重点省（直辖市/自治区）进行了系统分析，对地方政府、平台公司具有极大的参考价值。对普通读者来说，想要快速弄懂城投的前世今生，这本书也够了。

　　当前，世界百年未有之大变局正在加速演进，世界之变、时代之变、历史之变，正在以前所未有的方式展开。

　　百年变局的核心是“失衡”——收入分配失衡和市场供需失衡。而失衡的重要原因，在于二战之后以美国为首的西方国家主导的全球产业分工、产业秩序的失衡。

　　为此，十八届五中全会提出了“创新、协调、绿色、开放、共享”的新发展理念，这5个理念代表了一种产业社会发展的新模式。其中，创新发展被放在了第一位。因为，科技创新是第一生产力，是引领高质量发展的第一动力。

　　在中国，园区是创新生态、产业生态、产业集群和产业链的重要载体。深圳改革开放40年，深圳的科技园区独特的“产业生态模式”为深圳的改革发展起到加速器的作用，引起业内广泛的关注。而深圳湾科技园区经验模式是深圳创新及先行示范的具体体现，值得深入研究及推广借鉴。

　　本书的作者是深圳科技园实践创新的实践者和管理者，他从多个角度回顾了深圳科技园区的变迁和成长，借助一个个成功案例，深度剖析了深圳科技园区的生态系统的创新机制，将科技园区发展模式的具体实践与经济发展、产业发展理论紧密结合，从社会发展及产业规律的角度，重构了科技园区对城市乃至中国创新发展的价值。十分值得一读。

　　这一争论，可能还将长期持续下去。但有一点却是确定，而且显得迫在眉睫的，那就是中国房地产业，确实需要探索新的发展模式了。

　　新加坡的住房制度在国际上备受瞩目，多年的实践证明这套制度对解决新加坡的住房问题卓有成效——既很好地解决了住房问题，又拥有高度发达和活跃的房地产市场。

　　虽然国内涉及新加坡房地产市场的研究内容不少，但不够全面。这本书系统介绍了新加坡房地产市场的发展历程，以及政府、开发商、地产运营服务商、资本市场和房地产教育等的角色演变和作用。三位作者均系新加坡房地产领域人士及专家，更增加了本书的分量。

　　事实上，随着中国城市由大规模的增量开发逐步进入到更新、运营的阶段，新加坡的房地产企业的发展经验和模式，也越来越多地被中国的房地产企业学习借鉴。这本书，是很好的他山之石。

　　在夏天和秋天呆久了，就容易忘记后面还有冬天。过去两年，很多企业就发现，冬天来了而自己只穿着一身夏装，在寒风里瑟瑟发抖。

　　但是正如没有一个冬天不可以逾越。历史一再显示，无论多残酷的洗牌，最终依然有一些企业能够存活下来，并且变得比以往更强大。

　　这本书对那些经历了数次变革、渡过各种危机、但依旧保持旺盛生命力的企业进行了系统研究，虽然这些公司的行业背景截然不同，个性也迥异，但却有着以下一系列共同特征：1.财务保守，资金的运用是高效能的；2.释放员工能量，靠员工来取得事业的成功；坚持贴近客户，成就顾客……

　　这些结论，其实也是管理的常识。不过，知道和做到是两回事，长期坚持更是不容易。好在对很多企业来说，现在意识到这个问题还不晚。对个人来说也是如此，杠杆加足，在市场上行时，固然可以收益最大化，可是，遇到市场下行，也会变得无比脆弱。如何找到平衡点？欢迎一起探讨。

　　悲观是一种情绪，乐观是一种能力。悲观让人焦虑，乐观催人行动。认知很重要，但勇气和行动更重要。不用等明天，今天就行动起来。这是一个需要奔跑，才能留在原地的时代。让我们一起在不断提升中，期待2023年会更好、向上！（作者：明源不动产研究院主编、首席研究员 艾振强）