，是在工业化、城市化、现代化过程中兴起和发展起来的独立产业，与建筑施工、基础设施配套、建材、家具、家电、装修装饰、物业服务等多个行业密切相关，对拉动内需、促进国民经济增长有着十分积极的作用。

　　随着科技的发展与房地产行业竞争趋势的日渐激烈，全面推地产信息化建设以支撑当前业务创新，已经成为房地产企业生存与发展的根本手段。数通畅联多年来一直耕耘于企业IT架构、SOA综合应用集成、数据治理分析领域，公司近七年的成长过程中积累了大量房地产行业集成项目的经验。在技术过硬、产品逐步完善的前提下，想要使解决方案更加灵活合理，势必要深入了解行业的开发流程。

　　房地产项目可以理解为房地产开发企业在依据相关法律法规的前提下，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设及管理的过程。

　　房地产开发包含的类别较多，是一项极其复杂的系统工程，为了便于了解其中的工作内容，一般可以分为以下五个阶段：

　　房地产项目往往是需要巨额投资、建设周期较长、且对本部门经济效益有明显影响的建设项目。因此对于企业来说，需要从经营机会、目标市场、地段、产品等多方面、多方案综合衡量，才能最终决策。

　　房地产项目的开发往往开始于某一个设想，如发现市场的空白点或不足点、发现未来升值潜力巨大的地块、发现购买力强大的目标顾客群体青睐的房地产产品等，开发设想的形成需要大量的信息来源，并要求决策者具有较强的信息敏感性。在开发设想形成后，企业就会组织专业人员进行分析，以确定满足市场需求的产品类型，也就是开发方向，包括项目定位、面向人群、今日市场的时机等等。

　　没有土地，所有的开发机会都是空中楼阁。通过市场机制获取土地使用权的主要方式是通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得，通常情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。拿地与否和拿地价格还需要考虑多方面的因素，包括市场未来预期、项目或区域的发展预期、该条件的市场实现和经济实现、企业发展战略与机会成本、竞争对手的情况分析等等。例如想要以住宅为主，实现快速开发、快速销售、资金快速回笼，就要重点考虑土地位置是否具备快速变现条件。

　　项目确定前，为实现项目决策的科学化、化，减少或者避免投资决策的失误，提高项目的综合质量，还需要对项目相关的市场、资源、经济、工程技术、社会情况等问题进行全面的分析、论证，进行财务评价和综合评价，输出可行性研究报告，从而客观全面地认识该地块在城市中的地位和发展潜力，考虑经济上是否合理、是否能给公司带来相应收益等，从度判断项目是否具有可行性。可行性研究是项目前期最为关键的环节，可以说项目的成功与否、项目决策是否科学，可行性研究阶段至关重要。

　　开发设想是对房地产市场的预测，土地是项目开发的基本单元，可行性研究是做市场分析、规划设计方案，分析项目的社会效益和经济效益，最后关注项目的发展方向、盈利期望、承担功能等，做出是否立项的决策。

　　项目定位清晰，技术、经济论证可行之后，需要进行一系列前期准备工作，包括资金筹措、规划设计、项目报建，以保证项目的顺利实施。

　　房地产行业的生产资料无疑是钱和土地，从实际情况来看，土地很难降价，而对于大公司来说融资成本低，对于小公司来说融资成本高，所以小房企的生存受到了极大的挤压。资金筹措的时机很重要，过早会造成资金闲置，资金也是一种时间价值，巨额资金的利息也是一种负担；过晚容易造成资金链断裂，项目进度受到影响，从而带来一系列的损失。我国房地产企业对银行的依赖程度很高，开发资金的筹措一般会选择更为安全、经济、可行的银行。

　　在充分了解和掌握市场行情的前提下，对开发项目作出正确的定位，做到统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设。随着经济的发展，人们对房地产的要求不再只是满足日常住宿，更多会注意的是园区的规划、周边的综合配套以及是否具备升值空间等。从客户需求出发，地产企业所提供的服务或产品也不再是单一的开发住宿、办公类，园区、养老、银行、居住、旅游、休闲等，而是配套设施愈发完善，形成一系列的配套规划与设计，为住户带来高体验的同时，打造一个企业自主可控的，可以提供多种服务与内部交流空间的综合社区。

　　在我国，政府对房地产开发有着严格的管理制度，所有项目必须通过报建流程，获取一系列许可证后方能进行建设开发。项目报建是一个相对繁琐的过程，涉及诸多政府相关部门，需要准备大量的资料。土地证是项目开发的前提6t体育综合，由国土部门颁发，是土地的权属证明；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途和用地界线的法律依据；还包括规划要点批复、环境评估、规划总平面审查、管线审查、消防审查等，最后拿到建筑工程施工许可证，才可以开始施工，进入到实施阶段。

　　通俗地理解，前期筹备就是从钱、人、物三方面为项目做好充足的准备，保证项目后续的顺利、有序、按时开展，是项目开发实施中的地基阶段。

　　项目建设阶段是建筑产品形成的阶段，也是资金密集、技术含量高的阶段，因此从工程的招投标、管理模式的确定，到进度、质量、安全等多方面的管理，再到最后的验收，专业化水平都很高。

　　工程招标是由房地产开发企业（或代招标机构）公开提出交易条件，以征询施工单位的最佳方案，也是施工单位为了得到工程合同向房地产开发企业发出的响应。（注：房屋建筑和市政基础设施工程的施工单项合同估算价在200万元人民币以上，或者项目总投资在3000万元人民币以上的必须进行招标。）完成招标之后，企业与相关各方签订工程咨询合同、工程勘察设计合同、工程施工合同、工程货物采购合同、工程监理合同等。专业的工程施工单位是保证项目实施的重要基础。

　　建设管理一般是指企业将项目建设委托给具有相应资质的工程监理企业，由监理企业以进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等措施，确保项目工期目标和质量目标得以实现。进度，也就是工期，是房地产开发企业最为关心的目标之一，能否按时完成任务、及时交工直接影响到企业的商业信誉和公众形象。质量是项目产品的生命，工程质量对后期使用、树立企业品牌形象有着至关重要的作用。

　　施工方案是对项目所做的总体安排和设想，是根据建设目标和工期要求，对施工技术与方法以及施工资源配置所进行的规划统筹，科学的编制施工方案可以使施工方案有效的指导施工。当施工单位完成设计图纸及合同约定的全部内容后，可向房地产开发企业或监理单位提出工程竣工验收申请，由企业审查竣工报告，并约定时间和地点，组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。经验收合格的单项工程，连同相关技术资料，一并移交给房地产开发企业。

　　建设实施阶段交付的产物是楼盘本身，通过对各项工程进行招标，同时委托专业的监理机构对实施进行规划与监督，实现整个工程的完整建设，顺利验收。

　　项目销售是房地产开发的最后一个流程，是连接生产和消费的桥梁，是房地产产品价值得以实现、资金得以回笼的关键阶段。

　　在市场营销方面，无论是业内人士还是消费者，一个理念、一个点子已经难以打动人心。购房者的经验越来越多，日趋理性；违规项目的纠纷问题及房价问题也使消费者更加谨慎。因此房地产项目的产品策略、价格策略、营销渠道策略和促销策略都必须根据市场情况进行合理创新。营销对于地产项目的销售有相当重要的影响，对品牌有特别要求的消费者受到营销宣传影响的可能性相对较小，但是品牌效应也是经过长期营销而形成的。

　　与一般产品不同的是，房地产商品销售交易的是权属关系。销售渠道所经过的中间环节较少，一般以直接销售、委托代理商或房地产经销机构三种方式。按照实施阶段可划分为预热、强销、持续销售、尾盘期；按照工作流程可划分为接待与谈判、收预付款、签订合同。由于房地产产品价值高、使用寿命长，单一购买行为的重复率非常低，销售也往往是一对一的方式，因此需要销售人员根据不同顾客的心理特点进行推销，通过销售达到企业的预期收益。

　　就目前市场情况来看，消费者和开发商对银行的依赖度不相上下，开发商采用的形式进行项目开发，消费者则依靠形式进行消费。尤其是商品住房，仅有少部分消费者会选择全款的形式购买，一般选择付一定比例的首付，以按揭的方式进行购买，通常有公积金的消费者会选择公积金，其余消费者会选择商业，一般售楼处会有相应的银行机构入驻，帮助消费者办理相应手续，避免到处跑，销售程序的完善也是为了资金更快的回流。

　　房地产项目的营销是在对市场深刻理解的基础上完成的一次高智能的策划，按照市场形势的变化，进行有效的应对，直至最后完成项目的销售、取得预期收益、达到既定目标。

　　在经过项目决策阶段、前期准备阶段、建设实施阶段和销售阶段之后，房地产项目的开发流程就算是结束了，但还需要加上后续的交付使用阶段才是房地产项目的全部生命周期。

　　房地产项目的物业一般分为开发企业自带物业和合作物业。随着时代的发展，购房者会对房地产进行全方位的考量，物业也是购房时的考虑因素之一，因此物业模式一般在前期就已经定好，物业的移交则是在项目交付之后。一般来说，项目工程部会在竣工前一个月发出物业公司提前介入的通知。物业公司会有相关人员进入施工现场，参与机电系统安装、调试等工作，掌握设施、设备的性能、操作方法，熟悉交接验收房屋的各项情况。

　　交房验收就是确定房屋是否达到交付条件，主要是购房者到房屋进行实地验收。主要是对以下几个方面的验收：门窗是否开关顺畅、有无松动或扣不上；水电路是否正常、开关是否正常；房间地面是否抹平、有无凹凸不平，墙面天花是否抹平、有无开裂或渗水；厨卫地面墙面防水是否到位、水管接口是否正常、明管是否正常位置是否合理；此外如果觉得面积不对或者层高不对，可请专业测量部门测量并出具专业证明。如果发现问题，尽快与开发商联系维修，如果没有问题，则与物业公司办理装修申请手续。

　　站在企业的角度看，一个项目从开发到建设，再到最后的销售完成，对其整体的后期评估，不仅是对当前项目的整体总结，更是开展下一个项目的有效依据。对建设条件的评估，分析建设的必要性，分析项目的发展前景和对进度进行整体分析；对项目优势进行评估，分析区域规划优势、地理位置优势、周边配套优势、市场需求优势等；包括对项目价格、销售预期、市场情况等进行项目的总体评估。

　　后期的交付使用是完成房地产项目所有者由开发商到消费者的角色转变，也是一个项目真实意义上的收尾阶段。形成从决策开发、前期筹备、建设实施、销售使用、总结评估的良性闭环，一直能够更好的开发下一个项目。

　　房地产开发是企业对获取土地进行投资、建设、管理的行为，具有全面系统性、风险效益并存性、地域性。从开发设想、获取土地、可行研究到前期准备、项目建设实施，直到最后的销售、交付，项目开发专业性强，资金密集度高，只有严格规范、以市场为导向6t体育全站，以经营为核心，方能达到企业预期的目标。

　　房地产是数通畅联公司有较深耕耘的行业之一，公司近几年承接了许多地产行业SOA综合集成、数据治理、数据分析项目，过程中对地产行业信息化构建、数据价值分析、业务回归走向也有较深的思考。本次从房地产项目的开发流程进行剖析，也是为了通过了解行业项目的运作流程，对自身业务流程进行梳理，辅助自身更好的了解业务的核心需求。

　　“工欲善其事，必先利其器”，在IT技术时代，房地产企业信息化是企业运营战略落地的重要支撑。只有了解行业项目的运作流程，才能通过信息化的建设来倒逼内部管控体系或运营手段是否合理，并借助于信息化建设对运营流程重新梳理或加以优化，从经营角度出发，进行纵向、横向管理，实现战略到计划到执行过程的打通，实现整个价值链的打通。在整体上通过高效的流程、灵活的组织结构、数字化的平台，推进企业内部运营体系运转。