指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。

　　行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是

　　营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费;③收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。2015年恒大地产共斥资602亿元向新世界、华人置业、信和置地等港资巨头收购了15个超大型地产项目。

　　土地市场：通过土地一级整理，以及土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。

　　获取土地有三种方式：从政府出让获取开发土地、其他企业转让获取土地、与其他企业合作获取开发土地。

　　房地产项目的可行性研究是为了实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发的经济效益、社会效益和环境效益，编写可行性研究报告，为项目的策划与开发工作做准备。

　　4.2.2可研是作为向银行和其他金融机构融资的依据。银行根据可研判断，借出资金在项目建设后有无偿还能力，的风险如何，从而确定是否以及利率。

　　4.2.3可研是向当地政府、及其所属城市规划、土地管理部门、建设管理部门申请立项和建设执照的依据，同时也作为环保部门审查项目对环境影响的依据。

　　4.2.4可研是作为开展项目工程设计、设备订货、原材料订货、施工准备等建设前期工作的基础，为进行后续工作进行铺垫。

　　4.2.5根据可研对特定方案的评价，投资方可以合理进行企业组织管理、制订机构设置、设定劳动定员和职工培训等。

　　房地产项目的建设规划分为：施工前准备阶段、项目施工阶段、项目竣工验收阶段，贯穿整个房地产的开发与建设。

　　在项目施工前，投资开发部门需要办理项目建筑工程和配套工程的报批报建工作，包括对施工单位与监理单位的招标、施工图的审查、泥土排放、施工放线、相关合同的签订，以及临时施工用水、用电、临时出口和临时排水证的办理，最终取得《建筑工程施工许可证》，工程方可正式开工。

　　投资开发部门在项目施工阶段需要对外做好小区地名、道路命名以及各期门牌、通邮的申报工作，小区永久供水供电供气6t体育最新、通信工程的报批工作6t体育app，还有市政设施，包括城市公共排水、永久出入口、交通等的报批工作。

　　房地产项目在工程竣工之后，需要项目验收开发与移交工作。投资开发部门在项目各项工程通过验收后，需要办理《建设工程规划验收合格证》，然后进行项目各配套设施的移交工作。

　　期房，即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

　　现房，是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。