该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该设计方案的批复，其规划设计要点如下：

　　楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1～2层为商业用途，3～4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为20层高，为住宅用途。

　　项目总工期为36个月（从2011年3月至2014年3月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。

　　销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为2606.34万元。销售收入详见表6-9。

　　指建设期借款利息。第1年借款9000万元，利率为6.5%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下：

　　本项目可销售数量为：住宅37899平方米；裙楼中的商铺部分13248平方米，地下车位188个。详见表6-9

　　本项目开发商投入资本金15000万元作为启动资金，其中第一年投入约50.11%，第二年投入约18.51%，第三年投入约26.38%；从银行9000万元，全部于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。具体见投资计划与资金筹措表6-13。

　　开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期（即为本项目开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。

　　基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期利率为基准折现率。本房地产投资项目在长期利率的基础上上浮了约2%，即10%作为基准折现率。

　　净现值评价标准的临界值是零。经上面计算，本项目税前、税后全部投资的NPV分别为10316.3万元和6030.19万元，均大于0。这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。

　　内部收益率是项目折现率的临界值。本项目属于独立方案的评价与分析，经上面计算，税前、税后全部投资的IRR分别为67.84%%和45.50；均大于同期利率6.5%和基准收益率10%（Ic），说明项目盈利，达到同行业的收益水平，项目可行。

　　从项目的财务分析来看，项目税前、税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零，内部收益率均大于基准收益率和利率，且每年累计盈余资金大于零，故从盈利能力和偿债能力分析来看，该项目都是可行的。

　　财务分析是房地产投资分析的核心部分。它是依据国家财税制度、现行价格和有关法规6t体育，分析项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡能力，并据此判断项目财务可行性的一种经济评价方法。这些能力是通过各种报表和一系列指标来表现的。

　　财务分析的基本报表有：现金流量表（分为全部投资和资本金）、损益表、资金来源与运用表、资产负债表。不过，要注意区分房地产项目与其他项目财务报表的不同之处。

　　财务分析的系列指标可作三种不同形式的分类：按是否考虑资金的时间价值因素，分为静态指标和动态指标；按指标的性质，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标；按财务分析的目标，分为反映盈利能力、清偿能力和资金平衡能力的指标。

　　反映盈利能力的静态指标主要包括：投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期；

　　另外，一些传统的分析方法所涉及的指标也仍然有它的利用价值。对于一些不太复杂的项目，完全可以用这些指标进行初步筛选，然后对筛选出来的有价值的项目用现代的方法再做进一步的分析。这些指标如收益乘数、偿债保障比率、全面资本化率、股本化率与现金

　　回报率等。不过，没有考虑货币的时间价值问题是它的一个严重的缺陷，因为资金流入与流出的时间是几个投资项目进行比较的主要因素之一。

　　但是，在考虑了资金时间因素的现代财务分析理论中，基准收益率的选择非常之难，它的微小变化都会影响到对投资项目的评价或排序问题。基准收益率又称基准折现率、基准贴现率、目标收益率或最低期望收益率，是决策者对项目方案投资的资金时间价值的估算或行业（部门）的平均收益水平。它是项目经济评价中的重要参数。

　　上述介绍的实例，基本上涵盖了财务分析所能涉及到的各类报表和指标。它是从实务的角度对财务分析过程的一次演练6t体育平台。